מה חשוב לדעת - לפני שחותמים על חוזה שכירות למגורים
בעל הנכס - תחילה חשוב לבדוק מיהו הבעלים הרשום של הנכס והאם הוא רשאי להשכירו.
במקרים בהם הגורם המתנהל מולכם, אינו בעל הנכס הרשום, מומלץ לבקש לראות יפוי כח המסמיך אותו לטפל ו/או להשכיר את הנכס.
דמי השכירות והוצאות שוטפות - חשוב לסכם ולציין במפורש בהסכם השכירות, מהו גובה דמי השכירות החודשיים ואופן תשלומם. כמו כן חשוב לסכם ולציין במפורש בהסכם מי נושא בתשלומי האחזקה השוטפים של הנכס, כגון דמי ניהול/ועד בית/חשמל/ארנונה.
תיקונים בדירה -טרם החתימה על חוזה השכירות, מומלץ ורצוי לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס, מצב מערכותיו והאם נדרשים תיקונים בטרם התחלת המגורים. במידה וכן, מומלץ לסכם מראש על מי חלים התיקונים הנ"ל. אם אתם מחליפים שוכר קיים, מומלץ גם לשוחח איתו ולשאול אותו האם קיימות בעיות בנכס.
בנוסף לבדיקת הנכס, מומלץ לציין מפורשות בהסכם, שהאחריות לתיקון ליקויים בדירה ובמערכותיה חלה על המשכיר (למעט, כמובן, ליקויים שנגרמו ע"י השוכר).
יחד עם זאת, כדאי לדעת, כי כיום החוק קובע כי בכל מקרה, האחריות לתיקון ליקויים בדירה מוטלת על המשכיר, כל עוד לא מדובר בליקויים אשר נגרמו ע"י השוכר, ולכן, גם אם לא ציינתם זאת במפורש בהסכם, הוראות החוק גוברות בעניין.
בטחונות - לרוב הסכמי שכירות כוללים סעיף של בטחונות שעל השוכר לתת למשכיר, ואשר בהם יוכל להשתמש במקרה של אי תשלום הסכם השכירות ו/או גרימת נזק לנכס. ההבדל המרכזי והחשוב לדעת בין הביטחונות, הוא אופן מימושם.
חלק מהביטחונות, כגון ערבות בנקאית ופיקדון במזומן ניתנים למימוש ללא פניה מוקדמת לערכאות. בניגוד למשל לשטר חוב ושיקים לביטחון אשר על מנת לממשם יש לפנות תחילה לערכאה שיפוטית.
בעוד שמשכיר יעדיף תמיד ביטחון שניתן למימוש ללא פניה מוקדמת לערכאה משפטית, השוכר כמובן יעדיף את הסוג השני.
כמו כן, חשוב לדעת כי כיום החוק מגביל את גובה הבטוחה הכספית שניתן לקבל משוכר לסכום של עד 3 חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות, לפי הנמוך מבניהם. כמו כן מומלץ לציין בהסכם השכירות, מתי המשכיר משיב את הביטחונות לשוכר.
סיום תקופת השכירות, לפני תום התקופה הקבועה בהסכם - לא נדירים המקרים בהם שוכר נאלץ לסיים את השכירות לפני תאריך סיומה הקבוע בהסכם. על כן, חשוב לוודא, שהסכם השכירות קובע באופן ברור, שהשוכר יכול למצוא שוכר חלופי שיכנס בנעליו.
החוק גם כן מתייחס לסוגיה זו וקובע כי, לא ניתן להעביר זכות שכירות ללא הסכמת המשכיר. יחד עם זאת, לכלל זה יש חריג, אשר לפיו, המשכיר אינו רשאי לסרב להעברת השכירות לשוכר חלופי מטעמים בלתי סבירים.
בנוסף, קובע החוק כי, ככל שבהסכם השכירות קיימת למשכיר הזכות לסיים את הסכם השכירות מכל סיבה, תעמוד גם לזכות השוכר זכות סיום מקבילה.
בעניין זה, גם מומלץ לציין בהסכם השכירות, כי העברת זכויותיו של המשכיר לאחר, כגון מכירת הנכס, הינה בכפוף לשמירות זכויותיו של השוכר.
כמובן שמאחר והסכם שכירות הינו מסמך מחייב אשר מטיל חיובים כספיים של אלפי שקלים בכל חודש, לא מומלץ לחתום על הסכם מסוג זה, בטרם התייעצות עם עו"ד.